Каждый второй заказчик приходит ко мне с идеей перепланировки. И почти каждый раз выясняется, что часть задуманного делать нельзя. Не потому что я против — а потому что закон, конструкция здания или здравый смысл не позволяют. Разберёмся, что можно, что нельзя и как не попасть на штраф или, хуже того, на предписание вернуть всё обратно.
Эти работы требуют проекта перепланировки и согласования в Мосжилинспекции (для Москвы):
Это запрещено при любых обстоятельствах. Никакое согласование не поможет:
Сносить несущие стены или делать в них проёмы без проекта. Это угроза конструкции всего дома. Были случаи, когда из-за самовольного сноса несущей стены трескались перекрытия на нескольких этажах.
Переносить мокрые зоны (кухню, ванную, туалет) над жилыми комнатами соседей снизу. Ваша кухня не может оказаться над спальней соседа. Исключение — первый этаж или квартира над нежилым помещением.
Замуровывать вентиляционные каналы. Вентшахта — общедомовое имущество. Заложили — лишили вентиляции всех соседей ниже. Штраф + предписание восстановить.
Объединять балкон/лоджию с комнатой без теплового контура. Убрать дверь и окно — можно. Снести подоконный блок — в большинстве домов можно с согласованием. Но обязательно должна остаться граница (французское окно / стеклянная перегородка) — иначе нарушается тепловой контур здания.
Переносить радиаторы отопления на балкон. Запрещено категорически — это влияет на отопление всего стояка.
Объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату. Газ + жилое помещение = запрет. Выход: замена газовой плиты на электрическую (с согласованием в Мосгазе).
Важно: не полагайтесь на толщину стены как единственный критерий. Берите план БТИ и техническое заключение от проектировщика дома (для типовых серий) или от лицензированной организации.
Стоимость согласования «под ключ» (проект + сопровождение): от 40 000 до 150 000 рублей в зависимости от сложности.
Штраф — от 2 000 до 2 500 рублей для физлиц (по КоАП). Сумма небольшая, но это не всё.
Предписание вернуть в исходное состояние — за свой счёт. Это может стоить сотни тысяч рублей.
Невозможность продать квартиру — при сделке покупатель (и его банк при ипотеке) увидит расхождение планировки с планом БТИ. Сделка встанет.
Судебная продажа квартиры — в крайнем случае, если предписание не выполнено, суд может обязать продать квартиру с торгов.
Если вы меняете только обои — архитектор не нужен. Но если планируете хоть что-то из этого списка:
— вам нужен специалист, который скажет «можно» или «нельзя» ДО того, как вы начнёте ломать. Ошибка на этом этапе — самая дорогая.
Планируете перепланировку?
Приходите с планом БТИ — скажу, что можно, что нельзя, и сколько будет стоить согласование.
Обсудить проект