Каждый второй мой клиент за последние пять лет — собственник квартиры в новостройке без отделки. И каждый второй из них приходит с одной и той же фразой: «Мне сказали — у меня свободная планировка, делай что хочешь». На самом деле всё ровно наоборот: новостройка без отделки — это самая ответственная задача в проектировании квартир. У вас на руках бетонная коробка с парой коммуникаций, и от первых решений зависит, будете ли вы жить в комфортном продуманном пространстве или в наборе компромиссов.
В этой статье — пошаговый план для тех, кто только что подписал акт приёма-передачи или ещё ждёт ключей. Что делать сначала, чего избегать и как не растянуть весь процесс на полтора года.
Квартира «без отделки» (или «shell & core») — это четыре бетонные стены, бетонный пол со стяжкой или без, потолок-плита, ввод электричества с одним щитком, выводы воды и канализации в зону санузла, отопительные приборы и иногда вентиляционные каналы. Всё. Никаких перегородок, обоев, плитки, сантехники, проводки внутри стен.
На рынке встречаются три варианта:
Полностью свободная планировка — у вас есть только несущие стены и инженерные шахты, межкомнатных перегородок нет вовсе. Вся планировка — на вашей совести.
«Без отделки» с возведёнными перегородками — застройщик возвёл перегородки по нормативному плану из техпаспорта. Если они вам не подходят — придётся сносить и согласовывать перепланировку.
White box (предчистовая отделка) — стены оштукатурены, потолок выровнен, есть стяжка, базовая электрика. Это уже не «без отделки» в строгом смысле, но многие застройщики так маркируют этот формат.
Главное заблуждение: «свободная планировка» по факту не означает, что можно расставить стены как угодно. По БТИ у каждой квартиры есть «нормативная» планировка, которая прописана в техпаспорте дома. Любое отклонение от неё — это юридическая перепланировка, которую нужно согласовывать в Мосжилинспекции. Об этом часто забывают, и потом сюрприз обнаруживается при продаже квартиры или вступлении в наследство.
Самая частая ошибка — ждать получения ключей и только потом начинать думать про дизайн. В результате процесс «ключи → заселение» растягивается на 12–14 месяцев, а в худших случаях — на полтора-два года.
Правильная последовательность выглядит так:
За 3–4 месяца до ключей. Запросить у застройщика поэтажный план с размерами, расположением шахт, отопительных приборов, вентиляционных каналов и стояков. Этот план — основа для предварительного проекта. На нём нельзя планировать с миллиметровой точностью, но можно согласовать с архитектором концепцию и планировочное решение.
За 1–2 месяца до ключей. Готова концепция, выбраны материалы с длинным сроком поставки (кухня — до 4–6 месяцев, двери — до 2 месяцев, сантехника — иногда до 3 месяцев на премиум-бренды). Можно начинать заказы.
Сразу после ключей. Архитектор делает контрольные обмеры реальной квартиры. Все размеры на застройщикских планах — это «проектные», реальные могут отличаться на 5–15 см в любую сторону. После обмеров проект корректируется, рабочая документация финализируется, и можно начинать работы.
Если ждать получения собственности (а это 3–6 месяцев после ключей), параллельно можно успеть сделать большую часть проектирования. К моменту получения свидетельства всё готово к согласованию перепланировки и старту работ.
До того как архитектор сядет рисовать варианты планировок, нужно собрать данные о квартире. Это не «формальность» — это границы того, что вообще возможно.
Несущие стены и колонны. Их сносить нельзя. Точка. Любое ослабление — только через проект усиления, утверждённый автором дома (и это редко согласовывают). Если квартира монолитная — несущих стен в самой квартире обычно нет, есть только колонны и несущие узлы. В панельных домах — большинство стен несущие.
Инженерные шахты и стояки. Эти зоны переносить нельзя. Все мокрые помещения (санузлы, кухня) должны быть привязаны к существующим стоякам. Если хотите кухню в другом конце квартиры — это будет «выносная канализация» с уклоном по полу или подиумом, что не всегда красиво и удобно.
Газификация. Если в квартире газовая плита, кухню нельзя объединить с гостиной без двери. Это закон. Многие застройщики сейчас сдают квартиры под электрические плиты — тогда ограничения нет. Уточните на этапе покупки или в техпаспорте.
Высота потолков и перекрытия. В современных новостройках 2,7–3,1 м — это нормально. От этого зависит возможность антресолей, скрытой подсветки, многоуровневых конструкций. Толщина перекрытия влияет на возможность тёплого пола (нужно поднять уровень на 5–7 см) и шумоизоляцию пола.
Отопительные приборы. Стандартно — батареи под окнами. Их можно перенести на другую стену (например, спрятать в нишу), но только при согласовании с управляющей компанией и теплоснабжающей организацией. Иногда проще оставить на месте и спроектировать вокруг.
Вентиляция. В новостройках обычно есть только базовые каналы — на кухне и в санузлах. Принудительная приточно-вытяжная вентиляция в жилые комнаты — почти всегда отдельная система с собственным оборудованием, которую нужно проектировать.
Первое, что делает архитектор после получения вами ключей — выезжает на квартиру для обмеров. Это занимает 2–4 часа, в зависимости от площади. Используется лазерный дальномер, отвес, уровень. Замеряются:
Все стены по периметру (включая отклонения от прямого угла), высота потолков (в нескольких точках — она часто разнится на 2–5 см), точное расположение шахт, окон, балконных блоков, инженерных вводов. Фотофиксация каждого участка с разных ракурсов.
На выходе — обмерный план в AutoCAD с размерами «как есть». Это фундамент для всего проекта. Никакая планировка не делается «по плану застройщика без обмеров» — это гарантия ошибок при стройке.
На основе обмеров и техзадания (которое архитектор разрабатывает с вами на встрече — что важно, какой образ жизни, бюджет, сценарии) разрабатывается 2–4 варианта планировок. Каждый — это полноценное предложение, не просто «двинули стену».
Что обычно меняется в новостройках:
Объединение санузла и ванной в один большой санузел с возможностью разместить полноценную ванну, душевую кабину или хамам. Создание гардеробной за счёт переноса стены в спальне или коридоре. Объединение кухни с гостиной (если плита электрическая) — это даёт зрительно большое пространство, актуально для квартир до 80 м². Создание кладовой или техпомещения для бойлера, систем умного дома, пылесоса. Перенос входа в санузел из коридора в спальню (мастер-санузел).
Что чаще всего НЕ меняют, но стоит подумать:
Расширение коридора и зоны входа — обычно она тесная. Создание прихожей-кабинета или мини-офиса (актуально после 2020-го). Перепланировка спальни — иногда удобнее не «классическая» комната, а спальня + рабочий уголок + гардеробная.
Это юридическая работа, которая должна идти параллельно с проектированием. Стандартный пакет документов в Москве для перепланировки в новостройке:
Подача в Мосжилинспекцию — через mos.ru или МФЦ. Срок рассмотрения — 30–45 рабочих дней. Если всё подготовлено правильно архитектором с СРО — обычно проходит без вопросов. Стоимость — 50 000–150 000 рублей за полный комплект документов и сопровождение.
После окончания работ — приёмочная комиссия от Мосжилинспекции, акт о завершённой перепланировке, внесение изменений в техпаспорт БТИ.
В новостройке без отделки вы фактически проектируете «второй этап» инженерии — после застройщика. Что входит:
Электроснабжение. Расчёт нагрузки, схема разводки от квартирного щитка, расположение всех розеток и выключателей, выделенные линии для мощных приборов (стиральная, посудомойка, духовка, кондиционеры, тёплый пол), сценарии освещения с группами выключателей, силовая для мастерской/кабинета. Минимум 8–12 групп автоматов на квартиру средней площади.
Водоснабжение и канализация. Разводка от стояков к каждой точке: кухня, санузлы, бытовая техника, отдельные точки для увлажнителя, фильтров, посудомойки. Запорные краны на каждый прибор. Гидроизоляция мокрых зон. Если санузел расширяется — обязательно гидроизоляция и проверка возможности подключения трапа.
Отопление. Если переносим радиаторы — проект с расчётом теплопотерь по комнатам. Тёплый пол водяной (для квартир с автономным контуром) или электрический. Полотенцесушитель — водяной от системы или электрический.
Вентиляция и кондиционирование. Приточная установка с подогревом и фильтрацией воздуха (если хотите свежий воздух без открытых окон), вытяжка из санузлов и кухни, мульти-сплит-система с разводкой по всей квартире.
Слаботочные сети. Витая пара от центрального шкафа во все комнаты, ТВ-кабели, домофонная связь, охранная сигнализация, разводка под умный дом (KNX/Loxone/HDL).
После утверждения концепции, 3D-визуализации и инженерных схем — рабочая документация. Для квартиры в новостройке это обычно 50–80 листов в формате AutoCAD: планы по уровням, развёртки всех стен, узлы, разрезы, спецификации.
Параллельно — подбор материалов и комплектующих с конкретными артикулами и ценами. Хороший архитектор выезжает с вами в шоурумы, проверяет наличие, сроки, делает спецификацию с поставщиками. Это принципиально для новостройки, где много позиций с долгим сроком.
Для квартиры 70–90 м² в новостройке без отделки в Москве в 2026 году бюджет проекта (без учёта работ и материалов):
Сами строительные работы и материалы для квартиры 80 м² в среднем сегменте — от 4 до 8 миллионов рублей. Премиум-сегмент — от 10 миллионов.
Сроки от ключей до заселения при условии готового проекта:
Итого от ключей до новоселья — 7–9 месяцев при оптимистичном сценарии и 10–12 при реалистичном (с учётом задержек поставки и согласований).
«Делаем без проекта, потом разберёмся». Самая дорогая ошибка. Без проекта инженерия закладывается «как удобно бригаде», и это всегда расходится с тем, как удобно жить. Перенести розетку из-под шкафа стоит 5000 рублей и неделю штробления стены.
Покупка мебели до окончания черновых работ. Все размеры в проекте — это «проектные». После выравнивания стен, заливки полов и установки дверных коробок размеры меняются на 1–4 см. Заказали кухню по проекту — она не вошла в нишу.
Экономия на электрике. «Положим как обычно, потом разберёмся» — гарантированный путь к ремонту через 5 лет, потому что розеток нет в нужных местах, освещение не на тех группах, не хватает выделенных линий для современной техники.
Игнорирование шумоизоляции. В монолитных новостройках слышимость через перекрытия — реальная проблема. Тонкая стяжка без звукоизоляционной подложки = вы будете слышать каждый шаг соседей сверху.
«Сначала ремонт, потом дизайн». Бригада не «делает ремонт», она реализует чужой проект. Без проекта вы получите усреднённое решение, основанное на привычках бригады. Это не ваш ремонт.
Откладывание перепланировки на потом. «Сначала поживём — потом снесём перегородку» — звучит логично, но на практике почти никогда не реализуется. Жить с временной планировкой проще, чем потом разворачивать ремонт во второй раз.
Идеально — за 3–4 месяца ДО получения ключей. К моменту приёмки квартиры вы уже будете иметь готовое планировочное решение и сможете сразу заказывать перепланировку, не теряя месяцы. Если ждать ключей и только потом начинать проектирование — общий срок «ключи → заселение» растянется на 12–14 месяцев вместо 8–10.
Для квартиры 60–80 м² в среднем сегменте — от 350 000 до 600 000 рублей. Цена выше, чем для вторички, потому что в новостройке часто нужны дополнительные работы: согласование перепланировки в Мосжилинспекции (50 000–150 000 руб.), полная инженерия с нуля (электрика, отопление, водоснабжение), подбор всех инженерных решений.
Технически — да, юридически — нет. До оформления собственности (3–6 месяцев после ключей) вы не можете согласовать перепланировку. Можно начать «черновую» подготовку — обмеры, проект, заказ материалов с долгим сроком (кухня, двери). Активные работы со сносом перегородок лучше начинать после получения свидетельства о собственности.
«Свободная планировка» — это маркетинг застройщика. По БТИ у вас всё равно есть нормативная планировка с условными границами комнат, прописанная в техпаспорте. Любое отклонение от неё — это перепланировка, которую нужно согласовывать. Обмеры покажут реальные несущие стены, шахты, инженерные стояки — это границы вашей свободы.
Реалистичный график: 1 месяц на проект (если он не сделан заранее), 2–4 месяца на согласование перепланировки, 5–8 месяцев на сами строительные работы. Итого от ключей до заселения: 8–13 месяцев. Если проект готов к моменту получения ключей — можно сократить до 6–8 месяцев.
Самые частые: 1) Не делают перепланировку, потому что «свободная и так нравится» — потом жалеют об отсутствии гардеробной, неудобной кухне, маленьких санузлах. 2) Начинают стяжку до прокладки коммуникаций — потом долбят свежий пол. 3) Экономят на инженерии — кладут электрику абы как, потом нет розеток в нужных местах. 4) Заказывают мебель ДО окончания черновых работ — размеры расходятся.
Если квартира куплена с предчистовой отделкой (white box) — теоретически можно сделать косметический ремонт за 2–3 месяца и въехать. Но: планировка останется типовой (без перепланировки), инженерия — нерегулируемой (нет ваших розеток, нет нужного освещения), отделка — массовой. Через 5–7 лет всё равно захочется сделать «нормально» — лучше сразу.
Готовы обсудить ваш проект?
Расскажу, какой объём проектирования нужен именно вашей квартире, и подготовлю предложение с конкретными цифрами в течение 1–2 рабочих дней.
Оставить заявкуНе готовы оставлять контакт? Скачайте бесплатно чек-лист «20 вопросов архитектору перед стартом ремонта» — пригодится при выборе любого специалиста.