Новостройка без отделки — самый сложный и самый благодарный формат для работы архитектора. Сложный, потому что весь объём решений принимается с нуля: инженерные трассы, уровни полов, расположение перегородок, освещение по зонам — всё это нельзя посмотреть и доделать потом без вскрытия. Благодарный, потому что именно здесь можно реализовать квартиру ровно такой, какой она должна быть, без компромиссов с чужими решениями.
В моей практике за 30 лет — больше 80 квартир в московских новостройках. ЖК «Headliner» на берегу Москвы-реки, «Метрополия» у Шоссе Энтузиастов, «Сердце Столицы» в Хорошёво-Мнёвниках, «Садовые кварталы» в Хамовниках, апартаменты в City. Каждый раз задача одна и та же — создать жилое пространство, которое работает безупречно с первого дня ремонта, а не через переделки и доработки. Расскажу, как это делается.
В отличие от вторичного жилья, где архитектор работает с уже существующим состоянием квартиры — расположением труб, трассами электрики, чужими перегородками — в новостройке без отделки нет ничего заданного. Только бетонный короб с оконными проёмами и точками ввода коммуникаций. Это означает:
Именно поэтому новостройка без дизайн-проекта — это не экономия, а лотерея. Строители сделают так, как им удобно, или так, как они делали в предыдущей квартире. Розетки окажутся не там, тёплый пол не туда заложат, освещение будет одна люстра посередине — и всё это уже под стяжкой и штукатуркой.
Большинство покупателей новостроек начинают думать о дизайн-проекте после получения ключей. Это понятно психологически — квартира «стала реальной» — но экономически невыгодно. Вот как правильно выстроить временную линию:
Что происходит, когда проект заказывают после ключей: строители ждут 2–3 месяца, пока проект делается. За это время деньги заморожены, строительный рынок меняется, подрядчик уходит на другой объект. Или — что ещё хуже — строители начинают «черновые работы» по плану застройщика, и потом проект нужно адаптировать под уже сделанное, а не наоборот.
В новостройке без отделки есть чёткая последовательность, которую нельзя нарушить без последствий. Именно её диктует рабочая документация:
| Документ | Что это | Зачем нужен |
|---|---|---|
| Обмерный план | Реальные размеры квартиры по результатам обмеров лазерным дальномером | Планы застройщика всегда отличаются от реальности на 2–8 см — работаем по факту |
| План демонтажа и монтажа перегородок | Что сносим, где возводим новые — с точными размерами и привязками | Строители не импровизируют с расположением стен |
| Планировочное решение с мебелью | Расстановка всей мебели и техники в масштабе | Мебель заказывается по чертежу. Кухонный гарнитур влезает точно |
| План полов с тёплым полом | Материалы, стыки, зоны тёплого пола, уровни по зонам | Стяжка заливается один раз и правильно. Переделать — значит вскрыть |
| План потолков с освещением | Высоты по зонам, конструкции, световые сценарии, группы, трассы кабелей | Каждая группа на своём кабеле, каждый сценарий работает |
| Развёртки стен | Каждая стена в масштабе: размеры, отделка, ниши, штробы | Плиточники, маляры, столяры работают по чертежу |
| Привязки электрики | Точные координаты каждой розетки, выключателя, светильника | Розетки там, где нужны — не там, где удобно электрику |
| Привязки сантехники | Точки подключения, трассы труб, запорная арматура | Сантехники разводят трубы по плану, а не «как обычно делают» |
| Схема вентиляции и кондиционирования | Трассы вентканалов, место под приточную установку, трубы кондиционеров | Кондиционеры и вентиляция встроены в архитектуру |
| 3D-визуализации | Фотореалистичные рендеры всех зон квартиры | Видите квартиру до начала ремонта — и вносите правки до, а не во время |
| Спецификация материалов | Таблица с артикулами, количеством, поставщиками и ценами | Заказ без ошибок. Ничего «купили, не хватило» |
Цены 2026 года. Расчёт для квартиры площадью 55 м².
| Услуга | Ставка | Для 55 м² |
|---|---|---|
| Эскиз и концепция (3–5 вариантов планировок) | 1 200 ₽/м² | 66 000 ₽ |
| 3D-визуализация (все зоны квартиры) | 1 500 ₽/м² | 82 500 ₽ |
| Рабочая документация (полный комплект AutoCAD) | 1 800 ₽/м² | 99 000 ₽ |
| Проект инженерных систем (электрика, сантехника, вентиляция) | 500 ₽/м² | 27 500 ₽ |
| Подбор материалов (шоурумы, спецификация) | 600 ₽/м² | 33 000 ₽ |
| Полный проект (без авторского надзора) | 5 600 ₽/м² | 308 000 ₽ |
| Авторский надзор (5–9 месяцев ремонта) | 900 ₽/м² | 49 500 ₽ |
| Полный проект с авторским надзором | 6 500 ₽/м² | 357 500 ₽ |
Минимальный состав для новостройки — эскиз + рабочая документация + инженерные схемы: от 180 000 ₽ для квартиры 40–45 м².
Задача: двушка на 52 м² с полноценным рабочим местом и скрытым освещением на 12 сценариях. Решение: кухня объединена с гостиной, рабочий кабинет из кладовой 4 м². KNX закладывался с нуля — 18 групп освещения. Ни одной переделки после сдачи.
Задача: семья с ребёнком, нужна гардеробная, хорошая вентиляция (дом стоит у ТТК). Решение: гардеробная 5 м² создана из части прихожей. Приточная установка с рекуперацией скрыта в коридорной антресоли. Тёплые полы во всех зонах.
Задача: семья с двумя детьми, мастер-спальня с собственным санузлом. Решение: расширение санузла за счёт части коридора согласовано в Мосжилинспекции за 38 рабочих дней. Кухня-гостиная 34 м². Бюджет ремонта — 6,2 млн рублей, срок 9 месяцев.
Начинать черновые работы до проекта. После заливки стяжки и штукатурки электрика закрыта. Добавить розетку — штробление стены, замазка, сушка, переклейка финишного покрытия. Одна «лишняя» розетка — 5 000–12 000 рублей. В среднем проекте без документации переделок набирается на 100 000–300 000 рублей.
Оставлять электрику застройщика «white box» как есть. Стандартная разводка в white box — минимально необходимое для сдачи. Переделать электрику в «белой коробке» — значит вскрывать штукатурку и начинать заново.
Покупать мебель до рабочей документации. Кухонный гарнитур куплен «примерно по размеру застройщика», а после обмеров стена на 8 см ближе. Мебель заказывается по чертежу — только после утверждённых планировочных решений.
Экономить на проекте вентиляции. В Москве 2026 года приточная вентиляция с фильтрацией — не роскошь. Монтаж в черновую — 80 000–150 000 рублей. Монтаж в готовую квартиру — вдвое дороже и с разрушением чистовой отделки.
Не проверять качество приёмки. Застройщик сдаёт квартиры с дефектами. Кривые стены, неровные полы, разбитые окна — всё фиксируется в акте приёмки и устраняется бесплатно по гарантии. После подписания акта «без замечаний» — за свой счёт.
За 2–3 месяца до плановой даты получения ключей — оптимально. Начинаем с плана застройщика, разрабатываем планировки и концепцию. После ключей делаем контрольные обмеры и корректируем чертежи по реальным данным. К началу ремонта документация готова, строители не ждут.
Новостройка — это полная свобода и полная ответственность. Нет ничего заданного: ни планировки, ни электрики, ни труб. Архитектор работает с чистым листом. Можно заложить любую инженерию, любое зонирование, любое освещение. Но всё это нужно правильно спроектировать до черновых работ — потом изменить невозможно без вскрытия.
«Без отделки» — голый бетон. Только вводы коммуникаций. Стяжки нет, штукатурки нет, электрики нет. «White box» — предчистовая отделка: черновая стяжка, штукатурка, разводка электрики по стандарту застройщика. Для white box проект освещения и розеток всё равно нужен — иначе будет «как застройщик придумал».
Зависит от плиты. Электрическая — перегородку убирать можно, согласование не требуется (при условии, что перегородка не несущая). Газовая плита — объединение запрещено пожарными нормами. Если газ, а хотите открытую планировку — единственный вариант: замена газовой плиты на электрическую.
При наличии готового проекта — 5–9 месяцев для квартиры 40–80 м². Черновые работы — 2–3,5 месяца. Чистовые — 2–3 месяца. Без проекта добавьте 2–3 месяца ожидания решений и переделок.
Нет. Несущие конструкции не подлежат сносу. Хорошая новость: большинство московских новостроек монолитно-каркасные. Внутриквартирные перегородки, как правило, ненесущие — почти полная свобода при планировке внутри квартиры.
Обязательный чек-лист: отклонение стен от вертикали (норма — до 3 мм/м), ровность полов (до 5 мм по 2-метровой рейке), работа всех окон, герметичность оконных примыканий, работа вентканалов, состояние стен и перекрытий. Все нарушения фиксируются в акте приёмки с подписью застройщика — до подписания акта «без замечаний».
Расскажите о квартире — объект, площадь, плановая дата ключей. Отвечу с предварительным предложением в течение 1–2 рабочих дней.
Не готовы оставлять контакт? Скачайте бесплатно чек-лист «20 вопросов архитектору перед стартом ремонта» — пригодится при выборе любого специалиста.